Dans le cadre d’une étude prospective menée pour l’AREBS (agence de redéploiement économique du bassin sérésien), l’équipe pluridisciplinaire de WattElse s’est intéressée à la rénovation du parc de logements publics sur le territoire de la Ville de Seraing. Comptant l’un des taux de logements publics les plus élevés en Wallonie, la rénovation de ces logements représente un enjeu majeur pour la ville en matière de lutte contre la précarité énergétique et d’atteinte des objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre sur son territoire.
Le parc de logements publics sérésiens
La Ville de Seraing compte près de 6000 logements publics répartis sur les 3 entités communales (Seraing, Jemeppe-sur-Meuse et Ougrée), soit 20% de ménages résidant dans un logement public. Ces logements sont gérés par 3 sociétés de logements de service public (SLSP).
Diagnostic architectural et énergétique
A partir des données statistiques détenues par les SLSP et de quickscans de certains logements publics réalisés par nos experts en énergie, un diagnostic architectural et énergétique du parc de logements publics sérésiens a pu être établi dont voici quelques éléments-clés :
- 70% des logements publics sont des appartements de maximum 2 chambres
- La plupart des logements ont été construits sur une période de 20 ans (entre 1960 et 1980)
- 70% des logements présentent un label PEB D ou inférieur, un tiers du parc n’étant pas isolé
- Les 20 rues les plus consommatrices (sur 220 analysées) représentent à elles seules 45% des consommations énergétiques et 43% du nombre de logements
- Des opérations de rénovation énergétique dans le cadre de programmes d’investissements ont été menées sur l’enveloppe par le passé et ont permis d’atteindre un niveau PEB B ou supérieur pour une part des logements (10%)
- Les systèmes de production de chaleur sont pour la plupart vétustes (83%)
- Les consommations énergétiques totales du parc de logements sont estimées à 67 GWh/an dont 81% pour le chauffage
- La facture pour la fourniture énergétique de ces logements représente une dépense annuelle de 7 millions d’euros/an
Sur base de ces éléments, le département stratégie énergétique de WattElse a réparti les logements publics en différentes typologies représenta-tives en fonction de l’année de construction et du type de logement afin d’établir un scénario de rénovation énergétique visant le label PEB A et la neutralité carbone.
Objectif 2050 : label PEB A pour 100% du parc de logements publics et réduction de 86% des émissions de CO2
Pour atteindre l’objectif de réduction, des scénarios de rénovation ont donc été établis selon les différentes typologies de logement. Ils visent l’amélioration de l’enveloppe et l’installation d’un système de ventilation à l’horizon 2030 et le remplacement des systèmes de production de chaleur à l’horizon 2050.
L’atteinte des objectifs 2050 représente un investissement variant de 40.000€ à 77.000€/logement.
Sur la totalité du parc sérésien, l’investissement pour la rénovation énergétique du parc de logements publics a été estimé à 233 millions d’euros et permettra de réduire les consommations énergétiques de 34 GWh et de produire 24 GWh d’énergie renouvelable (électricité et chaleur).
Les économies financières liées aux travaux permettent de rentabiliser les travaux en 46 ans.
Incitants financiers et modèles financiers
Afin d’inciter à la rénovation des logements publics, les experts en énergie de WattElse ont identifié, sur base d’un benchmark européen, différents incitants permettant de massifier la rénovation parmi lesquels ont été retenus :
- Le forfait énergie
Lorsqu’une SLSP effectue des travaux de rénovation énergétique, elle ne perçoit pas directement les économies d’énergie étant donné que les factures sont supportées par le locataire. Afin de capter une partie des économies financières liées à la rénovation énergétique, un loyer chaud a été mis en place dans certains pays européens (en France notamment). La mise en place de ce système en Wallonie nécessite d’adapter la réglementation des charges locatives (AGW 25/02/1999) qui ne prévoit pas ce type de charge. En France, l’adaptation de la réglementation a nécessité une période de 2 ans.
- Le certificat d’économie d’énergie (CEE)
Au-delà de capter les économies d’énergie via la mise en place d’un loyer chaud, WattElse a proposé la mise en place de certificats d’économie d’énergie visant à subsidier les travaux d’enveloppe. La mise en place de ce type d’incitants permettrait de garantir la performance énergétique des travaux sur le long terme, de phaser la subsidiation des travaux et d’intéresser des acteurs privés à la rénovation énergétique.
La question du financement de ce mécanisme reste ouverte : soit via la création d’un fonds régional alimenté par des fonds européens, soit via la mise en place d’un marché de CEE à l’instar des certificats verts.
- Le fonds de transition énergétique communal
Un dernier levier a été identifié au travers de la mise en place d’un fonds de transition énergétique communal afin de financer la rénovation énergétique des logements publics. Celui-ci pourrait être alimenté par des fonds publics mais également citoyens au travers d’un appel public à l’épargne. La mise en place de ce type de fonds nécessite toutefois pour la Ville d’obtenir une habilitation législative via décret qui l’autorise à constituer une personne morale dans le but de collecter des fonds citoyens dans le but de les réinvestir dans des projets de transition énergétique.
Fiches projets
Afin d’aider l’AREBS à défendre la mise en place de ces leviers au niveau régional, des fiches ont été établies sur base de projets de rénovation concrets et de deux modèles de financement à savoir la mise en place de contrat de performance énergétique ou d’une communauté d’énergie renouvelable.
Le contrat de performance énergétique vise à faire réaliser les travaux par une ESCO (acronyme pour Energy Service COmpany soit une société de services énergétiques) qui assurerait l’étude, la réalisation et le financement des travaux ainsi qu’une garantie de performance énergétique sur le long terme. En termes de revenus, la mise en place d’un loyer chaud et de certificats d’économie d’énergie permettrait à l’ESCO de rentabiliser ses investissements.
Il est bien évident que ce type de montage est peu envisageable à l’heure actuelle car il nécessite une révision de certaines réglementations en vigueur et la mise en place de CEE.
La mise en place d’une communauté d’énergie renouvelable a beaucoup plus de chance d’aboutir dans la mesure où le cadre réglementaire wallon est en cours d’élaboration. Ce type de montage permettrait à une communauté d’énergie constituée par la Ville de Seraing et/ou une SLSP de financer l’installation de panneaux photovoltaïques ou de systèmes de production de chaleur renouvelable et d’assurer la fourniture d’énergie renouvelable aux locataires publics. Ce modèle permettrait à un public précarisé d’accéder à de la production renouvelable moyennant un contrat de fourniture énergétique auprès de la communauté d’énergie renouvelable.
A noter que lors de la réalisation de l’étude, la Région wallonne a libéré une enveloppe de 1,3 milliards pour la rénovation énergétique des logements publics. Les SLSP sérésiennes pourront bénéficier d’une partie de ces fonds pour financer la rénovation énergétique de certains logements publics.
Si vous aussi, vous avez besoin d’accompagnement et de conseils en stratégie de rénovation immobilière, les experts indépendants de WattElse sont là pour vous aider. Qu’il s’agisse d’identifier les opportunités d’amélioration, coconstruire avec vous le meilleur scénario de rénovation 2050, auditer de manière globale ou partielle vos bâtiments et installations ou encore de budgétiser les investissements de manière réaliste sur base d’analyses de rentabilité, vous pouvez compter sur nous ! Prenez contact via info@wattelse.be et/ou consultez sur notre site l’étendue des services que nous pouvons vous offrir.